Emisiuni
Vorbește Lumea
Greșeala pe care o fac mii de români în propriul apartament. Ce spune avocatul: "E dosar penal!”

Greșeala pe care o fac mii de români în propriul apartament. Ce spune avocatul: "E dosar penal!”

Citeste mai mult despre: avocat,

Publicat 23. 10. 2025

Românii care dețin un apartament trebuie să știe exact ce pot și ce nu pot face în propria locuință.

De la dreptul de a dispune liber de proprietate, până la regulile pentru renovare sau administrarea blocului, legea stabilește clar limitele și obligațiile fiecărui proprietar. Avocatul Adrian Cuculis explică la Vorbește lumea regulile de bază care îi ajută pe locatari să evite amenzi, conflicte cu vecinii sau chiar dosare penale.

Dreptul de proprietate: libertate cu limite clare

Primul și cel mai important drept este dreptul de proprietate. Acesta îi conferă deținătorului libertatea de a folosi, închiria, vinde sau ipoteca locuința. Proprietarul poate decide cum utilizează spațiul, însă în limitele legii și fără a afecta alte persoane.

Legea interzice ca o altă persoană să intre în locuință fără acordul proprietarului. O astfel de situație reprezintă violare de domiciliu, faptă care se pedepsește penal. Nimeni, indiferent de vârstă sau motiv, nu are voie să pătrundă într-un spațiu privat fără permisiune.

Adrian Cuculis, avocat: În teorie, ai trei atribute ale dreptului de proprietate: usus (folosința), fructus (dreptul de a obține venituri) și abusus (dreptul de dispoziție – adică să o vinzi). Nimeni nu poate interveni asupra acestor drepturi.

Renovarea apartamentului: când este nevoie de autorizație

Orice proprietar are dreptul să-și renoveze apartamentul, dar există restricții clare atunci când se modifică structura clădirii.

Spargerea pereților despărțitori, extinderea balconului sau eliminarea unui perete între camere sunt lucrări care modifică planul cadastral și necesită autorizație de construcție. În plus, asociația de proprietari trebuie notificată, pentru că astfel de intervenții pot afecta și vecinii.

Chiar și pereții care nu sunt de rezistență nu pot fi dărâmați fără actualizarea documentației cadastrale. În schimb, mici modificări estetice - cum ar fi scoaterea unei uși interioare sau schimbarea finisajelor - pot fi făcute fără autorizație.

Cei care încalcă regulile și distrug pereți de structură riscă dosar penal, deoarece pot pune în pericol stabilitatea întregului imobil.

Adrian Cuculis, avocat: De exemplu, știi cum se făcea pe vremuri — „spargem peretele de la balcon ca să-l includem în sufragerie”? Nu poți face asta fără autorizație și fără să anunți asociația de proprietari, pentru că afectează structura și vecinii. (...) În cadastru sunt delimitate clar camerele: sufragerie, bucătărie etc. Dacă spargi un perete despărțitor, modifici structura și trebuie actualizat cadastrul — deci îți trebuie autorizație.

Spațiile comune: coproprietate forțată

Scara blocului, liftul, terasa și curtea comună sunt considerate spații de coproprietate forțată. Niciun locatar nu poate interveni singur asupra lor.

Vopsirea pereților, montarea unor decorațiuni, transformarea spațiilor comune sau închiderea lor se pot face doar cu acordul tuturor proprietarilor.

În unele cazuri, dezvoltatorii imobiliari păstrează terasa blocului în proprietate privată, tocmai pentru a evita costurile comune de întreținere și conflictele între locatari.

Uscătoria și alte spații comune pot fi vândute doar cu acordul tuturor

Un alt aspect important ține de spațiile de la ultimul etaj, cum ar fi uscătoria sau spălătoria. Acestea pot fi vândute sau închiriate doar dacă toți proprietarii din bloc își dau acordul scris.

Orice modificare a destinației spațiilor comune sau a structurii clădirii trebuie aprobată în unanimitate. Deciziile luate fără consimțământul tuturor sunt nule de drept.

VEZI VIDEO ATAȘAT

Rolul asociației de proprietari și dreptul de a cere transparență

Asociația de proprietari este responsabilă pentru buna administrare a imobilului. Președintele, administratorul și cenzorul trebuie să se asigure că banii colectați pentru întreținere sunt folosiți corect și transparent.

Proprietarii au dreptul legal să solicite în orice moment balanța financiară, situația cheltuielilor și toate documentele contabile ale asociației.

Administratorul poate fi persoană fizică sau firmă, însă are obligația de a răspunde cererilor locatarilor. Dacă refuză să ofere informațiile, poate fi amendat de primărie, prin biroul care se ocupă de relația cu asociațiile de proprietari.

Cum se iau deciziile în cadrul blocului

Hotărârile legate de întreținere, reparații sau modernizări se iau în cadrul adunării generale a asociației.

Dacă la prima convocare nu se întrunește cvorumul necesar, la a doua adunare deciziile pot fi luate cu majoritatea celor prezenți. Totuși, în cazul modificărilor care implică proprietatea comună, este nevoie de unanimitate.

Proprietarii sunt parteneri în administrarea blocului, nu subordonați ai asociației. Ei plătesc pentru servicii și au dreptul să fie informați despre modul în care sunt gestionați banii.

Diferențe nejustificate la întreținere? Se poate ajunge în instanță

Dacă există diferențe mari între sumele de întreținere ale apartamentelor similare, proprietarii pot solicita verificarea calculelor.

În astfel de cazuri, se poate ajunge la expertize contabile și chiar la acțiuni în instanță, dacă se constată nereguli. Transparența financiară este esențială, iar asociațiile care refuză să ofere explicații pot fi sancționate.

Proprietatea vine la pachet cu drepturi, dar și cu obligații. Românii trebuie să știe că nu pot interveni oricum asupra locuinței sau spațiilor comune, iar legea protejează atât dreptul individual de proprietate, cât și siguranța întregului imobil.